美国如何买房

现在越来越多的人来到美国买房了。而且还有很多留学生也选择在美国贷款买房。美国对于外国人买房的政策是很宽松的。 美国的房子类型 有独立屋 [Resiential single- family homes] 、产权公寓 [Apartment] 、连体别墅 [Conominiums an Townhouse] 、商用地产 (Commercial properties) 。外国人在美国的房产，如果是出租，每年获利部分的交税额为个人所得利润的 20% ，如果一年的个人所得为 5%-7% ，即这 5-7% 的 20% 要交税。扣除房子的折旧费，一般 3.5% 左右的 20% 为实际交税的费用。美国国税局定义的外国人，不是正常意义上的外国公民，而是一年中在美国居住时间未超过 183 天的外国人。所以如果非美国国籍也无绿卡的外国人，若长期居住在美国，则不算是“外国人”。 如果房产卖掉，则需要交房子获利的 33% 。比如 20 万买入的房子 40 万卖出，则当中的差价 20 万为利润，这 20 万的 33% ， $66000 就是要交的税。

买房的总费用汇总 [ 限洛杉矶：

除了房子的价格，另外需要付的有：

1 、公证过户费： 0.5% 。如 20 万的房子则是 1000 美金。

2 、房屋修理保险费。这是经济公司一定建议你买的，一般一年在 $360-500 之间，一旦发生空调、水管、厨具灶炉热水器的问题，保险公司可以修理。不然修理费是相当昂贵的。即使买了保险，修理时的人工费还是要付。一般一次在 $50 左右。

3 、地产税。买房后预缴 1-5 个月的地产税，地税一般在房价的 1.25%-2% ，有些旧城市的地税低些，新城市的地税高一点。比如 20 万美金的房子，地税在 $2500-4000 左右。平摊在每个月差不多 300 美金左右。

4 、火险 $600 左右，这是加州法律规定一定要买的。

5 、注册费杂费 $200 左右 ;

6 、房屋检查费 $300, 白蚁检查费 $95 。修理费则视情况而定。

7 、报税，会计师的费用一年 $300 。

美国投资买房规则：

规则 1 ：买房不能投资移民

外国人可以在美国投资买房，但不能借此获得美国身份。

规则 2 ：有产权和有居住权不同

在美国可以买有产权或是有居住权的房屋，有产权的房屋可以供业主自由买卖和出租，而有居住权的房屋只有十几年的产权，租售只能通过物业居委会，价格比有产权的房屋便宜几倍。

规则 3 ：签约 7 天内可退房

买方在这 7 天里可自己花 300 美金请专门检查房屋质量的公司对房屋进行检查，若发现不可接受的质量问题，买主可以单方面中止合同，拿回定金。如果已签约付款，但是买主对房子不满意，或发现有更喜欢的房子，在 7 天内还可以随时退房。但这 300 美金的检查费是不退的。经济人的费用由卖方支付，一般在 2.5%-3% 。

房屋出租管理

房屋出租两种方式，自己管理，或由专业出租公司管理。

美国是一个一板一眼的国家，选择自己管理，虽可节省费用，但必须清楚了解美国房地产租赁条款。房屋租赁法规定房东必须提供给租客一个固定的美国当地地址，以便有问题随时联系你 ; 必须提供租客一个紧急电话号码，他们需要帮助时可去帮忙 ; 房东需要了解当地房租的变化，租客若未按时付房租，房东即刻要采取法律行动。

这些要求对海外投资者来说，不仅耗费大量时间精力，更浪费不必要的花费。所以，交由专业房屋管理公司管理出租房屋更为明智。

房屋管理公司的主要职责：

• 刊登房屋广告，找到租客

• 起草租房协议，确认房租及各方职责

• 对租客进行信用调查、租房历史调查、工作收入确认、犯罪记录调查，以确保房东利益 ;

• 每月收取房租，并转入房东账户

• 定期进行房屋检查，向海外的房东通过邮件或电话汇报

• 如有需要，对房屋进行周期性维修和保养

• 代理房东进行年度报税

• 协助处理与租房有关的法律纠纷，如未支付房租 ; 如果房客不付租金，需要专业律师驱赶房客，律师费在 $600-1000 左右，为时需要 3 个月，这算是风险之一 ;

• 房租合同结束后 , 结账退房

• 重新刊登房源，找到新的租客

管理公司的收费项目：

1 ，寻找到房客后，收年租金的 6% ，之后每延长一年租期只收 $300 。 [ 针对同一房客，如果换了房客，则依然是年租金的 6%]

2 ，每月 $100 美金的管理费 ;

3 ，管理公司会要求房客房租每月一付，押金交纳 1-2 个月。