关闭

给自己的人生一个精彩的PlanB

意向国家及地区
获取验证码

我已阅读并同意 《隐私保护协议》

立即咨询专家
搜索
关注我们

留学官方微信

留学官方微博

400-010-8000

关于金吉列

留学

留学攻略 留学规划师 英国 美国 日本 加拿大
新西兰 澳大利亚 韩国 欧洲 亚洲 中国香港

热门

留学产品 成功案例 院校排名
国际学校 精彩讲座 OSSD课程

申请

留学资料 语言提升
科研背提 签证准备

生活

留学安全 海外生活
实习就业 移民置业

工具栏

在线咨询

免费评估

费用计算

微信扫码体验

电话咨询

分公司电话

400-010-8000

免费咨询电话

400-010-8000

到店咨询

免费领取留学邀请函
意向国家及地区
意向学段

请留下您的信息,我们将有专人与您联系

获取验证码
我已阅读并同意《隐私保护协议》

金吉列留学北京总部2

北京市朝阳区建国门外大街8号楼IFC国际财源中心B座15层

010-56836688

复制地址
到店咨询
0
0
首页 文章详情

HEC高商学术研究方向-针对房地产和金融领域

白丽莎
2018-12-26 13:43:33
人浏览
0
0

立即下载,留学必备资料库!

了解详情

留学费用计算器 算一算就知道

了解详情

金吉列留学第70届国际教育展

了解详情

专注背景提升,1V1深度咨询

了解详情
哪些因素会推动房地产的收益?哪些因素能预测房价涨跌?根据Dragana Cvijanovic的房地产金融研究,房价涨跌变化大多可以用人口变化等基本面进行解释。


哪些因素会推动房地产的收益?哪些因素能预测房价涨跌?根据Dragana Cvijanovic的房地产金融研究,房价涨跌变化大多可以用人口变化等基本面进行解释。


在美国房地产市场经历了过去15年的极度繁荣和萧条之后,Dragana Cvijanovic和她的研究伙伴开始运用基本面或“投机手段以外”的市场推动因素来解释美国各州层面的房价波动。具体而言,他们主要用一个关键的基本变量来解释房价上涨:人口增长。


“全球人口越来越多,对资产的需求也越来越大。”Cvijanovic解释道,“之前的文献以人口结构和消费为重点,对房地产金融的着墨不多;另一方面,房地产资产占全球财富的54%。”Cvijanovic还称,人口结构因其概念十分简单,所以能作为解释房价上涨的一个特别有用的研究角度。“人口结构的角度恰如其分地体现了一个基本经济学公式:在供给有限或无弹性的情况下,高需求等于高价格。因此这一角度极具说服力。如此一来,房价的变化就很好理解了。”


可预测及不可预测的人口变化 ▻ Cvijanovic和她的研究伙伴们将研究中人口变化的解释变量分为了两个基本组成部分:自然人口增长,或者高出生率加低死亡率,这需要经年累月方能实现;以及非自然人口增长,或移民,与前者相比,这种增长趋势发生迅速且具有偶然性。“ 说到人口变化的‘非自然’因素(移民),一个不得不考虑的因素是,市场动荡会驱使人们大批地从经济萧条地区移民到经济繁荣地区。 ”因而,该研究两个关键组成部分间的主要区别在于可预测性的程度。自然原因(出生或死亡)驱动的人口增长趋势是可以预测的,而由于移民这一组成部分具有突发性且受市场影响,其驱动的人口增长往往很难预测。


移民推动房屋升值 ▻ “我们最终发现,人口增长会推动房价上涨。”Cvijanovic说道,“且导致这种现象发生的主要驱动力是非自然组成部分而非自然因素。调查发现,各州移民情况的差异决定了其房价的差异。”研究人员将这种现象归因于移民的不可预测性。“房地产商可以预测由自然原因(出生和死亡)驱动的一小部分人口增长,但由移民导致的人口增长则无法预测,而这无疑也是移民驱动房屋升值的部分原因,毕竟移民驱动的人口增长会对市场造成不可预料的冲击。” 


换句话说,在应对自然增长方面,房地产商以市场需求为导向做出反应:它们通过增加供给量来满足可预测的需求增长。但对于移民驱动的人口增长,它们能够预测的部分微乎其微,因此对于由此带来的需求增长不能有力应对,进而推高房价。 “由于移民这一组成部分具有突发性且受市场影响,其驱动的人口增长往往很难预测。”


人口密度和建筑许可会加剧影响 ▻ Cvijanovic分析称,移民前的人口密度和发展水平在一定程度上决定着非自然人口增长对房屋升值驱动效果的显著程度。与人口稀少的州相比,如果移民大量涌入人口比较密集的州,会使房价上涨的幅度更大。同样, 与较发达的房地产市场相比,移民的增长对欠发达市场(即人均建筑许可相对较少的地区)房屋升值的影响更为显著。 用Cvijanovic的话来说,“人口越密集的州,对住房的需求就越大。移民带来的任何住房需求的增长都将反映在房价上。”


Cvijanovic和研究伙伴们专注于解释各州之间的房屋升值差异而非从联邦层面分析房屋升值的因素,这意味着美国房地产泡沫的破裂不会影响他们的研究发现,同时他们的研究发现着实可以为美国区域级房地产市场存在的更大泡沫提供某种洞见。“2006年破裂的美国‘房地产泡沫’对部分州的影响更加显著,而我们的研究证明,这些差异可归因于人口结构等房地产基本面。”Cvijanovic总结道。 进一步研究, 由于移民往往从经济萧条区迁移至经济繁荣区,而且移民本身会使移民目的地的经济活动更加频繁,那么,围绕移民而增加的经济活动(相对于移民对住房供给造成的不可预测的需求增加)在房屋升值中会发挥怎样的作用呢?Cvijanovic认为,这一领域有待进一步研究。 

开启法国留学之旅 立即咨询

快速评估适合你的专业&院校

获取验证码
意向国家及地区
立即评估

我已阅读并同意

《隐私保护协议》
更多留学话题
法国录取捷报 法国留学申请攻略 法国留学产品 法国留学专业解析 法国留学职场就业发展 法国留学生活 法国留学时讯 法国签证指导 法国大学排名 法国成功案例
白丽莎
5年经验 擅长德国
010-56836688
立即咨询
法国留学实用指南
研究生申请
本科申请
高中申请
查专业
看排名
能力提升
推荐产品
  • 致知格物科研项目
    为有志于科研、升学深造的学生提供稀缺的学术资源 培养学生学术思维及实操能力,收获科研实践经历和专业学术论文,为将来学术生涯奠定基础
    了解详情
  • 欧几里得数学竞赛辅导课程
    欧几里得数学竞赛(简称“欧赛”)是加拿大中学阶段最具含金量、最被认可的竞赛 获得证书的学生会获得非常多优先聘用的机会
    了解详情
  • 中国名校教授科研
    中国名校教授科研采用中文授课,由大陆、港澳、新加坡优质师资进行授课,5+2导师制 论文产出独立,项目成果丰富
    了解详情
关闭
专业留学顾问限时 1对1咨询

icon

获取验证码

立即预约
icon icon

我已阅读并同意 《隐私保护协议》

信息提交成功!稍后将有专人与您联系。